Informācija un skaidrojumi

Dzīvokļu īpašnieku maksājamās daļas noteikšanu par sadzīves atkritumu apsaimniekošanu

Saskaņā ar likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (turpmāk – Privatizācijas likums) 50.panta pirmās daļas 2.punktu privatizētā objekta īpašnieka (turpmāk arī — dzīvokļa īpašnieks) pienākums ir piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, ievērojot spēkā esošos normatīvos aktus.

 

Šī panta trešās daļas 2.punkts nosaka, ka līdz brīdim, kad dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona ar nodošanas-pieņemšanas aktu pārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, dzīvokļu īpašnieki, likumā noteiktajā kārtībā savstarpēji vienojoties, nosaka, kā tiek noteikta katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu, kā arī viņiem piederošās kopīpašumā esošās mājas daļas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanas kārtību.

 

Taču, atbilstoši Privatizācijas likuma 50.panta piektajai daļai, ja dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies par šā panta trešās daļas 2.punktā minēto, dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu, tostarp arī sadzīves atkritumu apsaimniekošanas pakalpojumu apmaksas kārtību, ja tas tiek sniegts ar pārvaldnieka starpniecību, kā arī kritērijus, pēc kuriem tiek noteikta katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu, nosaka Ministru kabinets, proti, Ministru kabineta 2008.gada 9.decembra noteikumi Nr.1013 „Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu” (turpmāk – noteikumi Nr.1013).

 

Attiecībā uz sadzīves atkritumu apsaimniekošanas pakalpojuma apmaksas kārtību noteikumu Nr.1013 17.4.1.apakšpunkts nosaka, ka aprēķinu par sadzīves atkritumu apsaimniekošanu un asenizāciju, ja atsevišķais īpašums ir dzīvoklis, veic proporcionāli dzīvoklī deklarēto personu skaitam. Tas nozīmē, ka kritērijs, saskaņā ar kuru tiek veikta apmaksa par sadzīves atkritumu apsaimniekošanas pakalpojumu, ir dzīvokļa īpašumā deklarēto personu skaits, un citāda kritērija piemērošanu apmaksai par minēto pakalpojumu normatīvais akts neparedz.

 

Taču vienlaikus jāņem vērā, ka pastāv situācijas, kad dzīvokļa īpašumā nav deklarēta neviena persona, bet sadzīves atkritumu pakalpojumu izmanto personas, kas pastāvīgi dzīvo šajā dzīvokļa īpašumā. Rezultātā saskaņā ar noteikumos Nr.1013 paredzēto norēķinu kārtību, par sadzīves atkritumu pakalpojumu, kas tiek sniegts visai dzīvojamai mājai, norēķinās tikai tie dzīvokļu īpašnieki, kuru īpašumā ir deklarēta kāda persona. Tāpat praksē ir konstatēts, ka vairāki pārvaldnieki, ņemot vērā iepriekš minēto situāciju, maksu par dzīvojamai mājai sniegto sadzīves atkritumu pakalpojumu aprēķina, ņemot vērā dzīvokļu īpašumu skaitu, kas savukārt ir pretrunā normatīvajos aktos noteiktajam.

 

Līdz ar to, lai arī dzīvojamā mājā, kurā pārvaldīšanas tiesības nav pārņemtas, un pārvaldīšanas pienākumu nodrošina pašvaldība, dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības iesaistīties lēmumu pieņemšanā, tas nozīmē arī lēmumu pieņemšanā attiecībā uz citādas kārtības noteikšanu apmaksai par sadzīves atkritumu apsaimniekošanas pakalpojumu nekā to paredz noteikumi Nr.1013.

 

Ņemot vērā minēto, Ekonomikas ministrija rosina dzīvokļu īpašniekiem vai dzīvojamās mājas pārvaldniekam organizēt lēmuma pieņemšanas procedūru Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā par to, kādu aprēķinu principu izmantot katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamās daļas noteikšanai par sadzīves atkritumu apsaimniekošanas pakalpojumu.

 

Vienlaikus norādāms, ka Ekonomikas ministrijas ieskatā konkrēto situāciju var risināt, izvēloties kādu no 2015. gada 15. septembra Ministru kabineta noteikumu Nr.524 „Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem” 4.punktā norādītajiem aprēķinu kritērijiem un vienoties par katra dzīvokļu īpašnieka maksājamās daļas noteikšanu par sadzīves atkritumu apsaimniekošanu atbilstoši:

  • dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu, mākslinieka darbnīcu un nedzīvojamo telpu skaitam;

  • katram dzīvojamās mājas īpašniekam piederošās domājamās daļas apmēram;

  • dzīvoklī dzīvojošo personu skaitam. Dzīvojamās mājas īpašnieks par nedzīvojamā telpā vai mākslinieka darbnīcā radīto sadzīves atkritumu izvešanu slēdz atsevišķu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju vai vienojas ar dzīvojamās mājas īpašniekiem par maksājamās daļas apmēru;

  • dzīvoklī deklarēto personu skaitam. Dzīvojamās mājas īpašnieks par nedzīvojamā telpā vai mākslinieka darbnīcā radīto sadzīves atkritumu izvešanu slēdz atsevišķu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju vai vienojas ar dzīvojamās mājas īpašniekiem par maksājamās daļas apmēru.

 

Ja dzīvojamās mājas īpašnieki lemj par maksājamās daļas noteikšanu par sadzīves atkritumu izvešanu atbilstoši dzīvoklī dzīvojošo personu skaitam, lēmumā:

  • norāda katrā dzīvoklī dzīvojošo personu skaitu;

  • var norādīt kārtību, kādā fiksē dzīvoklī dzīvojošo personu skaita izmaiņas.

 

Ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma paraugiem var iepazīties šeit:

Kopības lēmums, kas ietverts dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokolā 

Kopības lēmums, kas ietverts balsošanas protokolā, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci - aptaujas veidā.

______________________________________________________________

Prezentācija "Dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka tiesiskās attiecības"  “Prezentācijas autori: Ilze Oša un Mārtiņš Auders. Materiāla izmantošanas gadījumā atsauce uz autoriem ir obligāta.

 

Kā var pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu?

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 18.panta otro daļu, dzīvokļu īpašnieku kopība par savā kompetencē esošajiem jautājumiem lēmumus var pieņemt šādā veidā:

  1. dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē (19.pants);
  2. nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci — aptaujas veidā (20.pants);
  3. citādi savstarpēji vienojoties (21.pants).
 
Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanai citādi savstarpēji vienojoties atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 21.panta pirmajai daļai ir nepieciešama visu dzīvokļu īpašnieku savstarpēja vienošanās. Tādējādi, ja vismaz viens no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem nepiekrīt izskatāmajam jautājumam, vai arī nepiedalās balsošanā, attiecīgais lēmums nav uzskatāms par pieņemtu.

Lēmumu pieņemšanas procedūru dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē nosaka Dzīvokļu īpašuma likuma 19.pants. Saskaņā ar šā panta trešo daļu, dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja uz kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu īpašnieku skaits, kopsapulce uzskatāma par nenotikušu. Savukārt, ja par lēmuma projektu dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē nobalso mazāks dzīvokļu īpašnieku skaits kā ir noteikts Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta trešajā daļā, vai arī 17.panta piektajā, sestajā, septītajā, astotajā un devītajā daļā, attiecīgais lēmums nav uzskatāms par pieņemtu. Līdz ar to tāda veida prakse, kas paredz „parakstu vākšanu”, lai iegūtu dzīvokļu īpašnieku balsis, kas ir nepieciešamas, lai kopsapulce būtu lemttiesīga, vai arī dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums būtu uzskatāms par pieņemtu, Ekonomikas ministrijas ieskatā neatbilst Dzīvokļu īpašuma likumā noteiktajām dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas procedūrām.
 

 

Kā dzīvokļa īpašniekam rīkoties gadījumos, kad pārvaldnieks neievēro normatīvo aktu prasības par dzīvojamo māju apsaimniekošanu?

 

Īpašuma tiesība uz dzīvokļa īpašumu dzīvokļa īpašniekam rada ne vien pilnīgas varas tiesību uz to, bet arī uzliek noteiktus pienākumus. Viens no šādiem dzīvokļa īpašnieka un pienākumiem ir Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmajā daļā noteiktais pienākums nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, kas ietver arī ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšanu un darījumu slēgšanu. Ja dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti lēmumi tiek pieņemti Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums uzliek par pienākumu dzīvojamās mājas īpašniekam organizēt šādas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības:

  1. uzturēt (fiziski saglabāt) dzīvojamo māju;
  2. plānot, organizēt un pārraudzīt pārvaldīšanas darbu;
  3. vest dzīvojamās mājas lietu;
  4. slēgt līgumu par piesaistītā zemesgabala lietošanu (ja zeme kopā ar dzīvojamo māju neveido vienotu nekustamo īpašumu);
  5. sniegt informāciju valsts un pašvaldību institūcijām.
 
Viens no lēmumiem, kuru dzīvokļu īpašnieki var pieņemt saistībā ar likumā noteikto pārvaldīšanas darbību izpildi, ir dzīvojamās mājas pārvaldnieka izvēle. Noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, dzīvokļu īpašnieki līgumā noteiktā apmērā uzdod pārvaldniekam veikt obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. To izpilde pārvaldniekam var tikt uzticēta kopumā vai arī tikai noteiktu pārvaldīšanas darbību apjomā. Tāpat ar pārvaldīšanas līgumu dzīvokļu īpašnieki pilnvaro pārvaldnieku pieņemt noteiktus lēmumus viņu vietā, slēgt līgumus, kā arī veikt vai saņemt maksājumus. Tātad pārvaldīšanas līguma noslēgšana ar pārvaldnieku ir veids, kādā dzīvojamās mājas īpašnieks (arī dzīvokļa īpašnieki) izpilda likumā noteikto pienākumu pārvaldīt dzīvojamo māju. Turklāt tieši dzīvojamās mājas īpašnieks ir atbildīgs, lai viņa izvēlētais pārvaldnieks atbilstu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā izvirzītajām profesionālās kvalifikācijas prasībām.
 
Gadījumā, ja pārvaldnieks nepienācīgi veic viņam uzdotās pārvaldīšanas darbības vai citus likumā noteiktos pārvaldnieka pienākumus, piemēram, neved mājas lietu, nereģistrējas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā vai arī nesniedz jebkura veida informāciju, dzīvojamās mājas īpašnieks var izbeigt ar viņu pārvaldīšanas līgumu un uzticēt mājas pārvaldīšanu citai personai. Dzīvojamās mājas īpašnieks savu pilnvarojumu pārvaldniekam var atsaukt jebkurā laikā.

Tāpat Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.panta pirmā daļa nosaka, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

 

 

Vai, veicot centralizētās apkures sistēmas pārbūvi vai rekonstrukciju, ir nepieciešams daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieku saskaņojums?

 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 2.panta otro daļu dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgās kopīpašuma domājamās daļas. Savukārt likuma 4.panta pirmās daļas 1.punktā ir noteikts kopīpašuma sastāvs. Tajā ietilpst dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, kā arī atsevišķajā īpašumā esošie sildelementi, ja siltumapgādes sistēmas funkcionālā darbība ir atkarīga no tiem.

Atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta trešajai daļai, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, izņemot tos gadījumus, kuros šā likuma 17.pantā paredzēts cits lēmuma pieņemšanai nepieciešamais balsu skaits vai lielāku nepieciešamo balsu skaitu noteikusi pati dzīvokļu īpašnieku kopība.

Tā kā Dzīvokļa īpašuma likumā nav noteikta īpaša kārtība kādā dzīvokļu īpašnieku kopība lemj jautājumus par dzīvojamās mājas kopīpašuma daļas renovāciju un inženierkomunikāciju sistēmu nomaiņu, lēmuma pieņemšanā ievērojama likuma 18.pantā noteiktā lēmumu pieņemšanas kārtība. Savukārt, lai lēmums būtu saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, nepieciešams lai “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

Tomēr pirms lēmuma pieņemšanas par pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, īpašniekiem jābūt pieejamiem izvērtēšanai dokumentiem, kas pamato attiecīgo darbību izmaksu efektivitāti. To nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13.panta trešā daļa. Minētais nosacījums ir būtisks, ņemot vērā Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta ceturtajā daļā noteiktās dzīvokļu īpašnieka tiesības sniegt prasību tiesā par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma atzīšanu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likuma noteikumiem.

 

Kas ir atbildīgs par balkonu remontu daudzdzīvokļu dzīvojamajā mājā? 

 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 4.panta pirmās daļas 1.punktu kopīpašumā esošajā daļā ietilpst dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (tai skaitā balkonu) ārējās norobežojošās konstrukcijas. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas 1.punkta d apakšpunkts noteic, ka dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts ir uzskatāmi par obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām. Saskaņā ar Ministru kabineta 2010.gada 28.septembra noteikumu Nr.907 „Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām” (turpmāk – Noteikumi Nr. 907) 11.4.1. apakšpunktu reizi gadā ir jāveic balkonu vizuālā pārbaude. Atbilstoši Noteikumu Nr. 907 15. punktam, ja vizuālajā pārbaudē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju bojājumi, pārvaldītājs (tas ir, dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks, ja ir pilnvarots šādas darbības veikt):
1) lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir konstatēts kāds no Noteikumu Nr. 907 17. punktā minētajiem bojājumiem;
2) lemj par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, plānotā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks, kas ir pilnvarots pieņemt šādu lēmumu;
3) sagatavo priekšlikumus dzīvojamās mājas īpašniekam (dzīvokļu īpašniekiem) lēmuma pieņemšanai par darba uzdevuma sastādīšanu tehniskajai apsekošanai, nepieciešamā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kas nav pilnvarots pieņemt šādu lēmumu.
Līdz ar to par balkonu ārējo norobežojošo konstrukciju tehniskā stāvokļa pārbaudi un to remontu ir atbildīgi dzīvokļu īpašnieki kopīgi vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks, ja dzīvokļu īpašnieki tam šādu uzdevumu devuši. 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta pirmo daļu dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Savukārt attiecībā uz izdevumu segšanu citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrajā daļā ir noteikts, ka dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz:

  1. kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņu, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas;
  2. pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.

Pamatojoties uz iepriekš minēto, visiem dzīvokļu īpašniekiem ir jāsedz dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktie izdevumi par balkonu remontu, ja veiktās darbības klasificējamas kā obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības vai citas pārvaldīšanas darbības, ja tās atbilst Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta otrajā daļā noteiktajiem kritērijiem.

 

 Vai pārvaldniekam ir jāveic mitrā uzkopšana dzīvojamās mājas kāpņu telpā?

 

Jautājumu regulē 2010.gada 28.septembra Ministru kabineta noteikumi Nr. 906 „Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi”. Saskaņā ar noteikumu 2.punktu dzīvojamās mājas pārvaldītājs nodrošina sanitārās apkopes prasību izpildi dzīvojamā mājā, lai nepieļautu apdraudējuma iestāšanos. Minēto noteikumu 14.punkts nosaka, ka kāpņu telpā vismaz vienu reizi nedēļā veicama mitrā uzkopšana. Sliktos laikapstākļos (piemēram, palielināts nokrišņu daudzums) mitrā uzkopšana veicama biežāk dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajos termiņos.

Savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1.pants nosaka, ka dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks. Pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10.pants nosaka, ka dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot pārvaldniekam veikt atsevišķas vai visas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā. Dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam veikt pārvaldīšanas darbības, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu.

Tādējādi dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrās uzkopšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums vai pārvaldnieka pienākums, ja dzīvojamās mājas īpašnieks ir uzdevis pārvaldniekam minēto uzdevumu, iekļaujot to rakstveidā noslēgtā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrās uzkopšanas nodrošināšana ir pārvaldnieka pienākums arī gadījumos, kad dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otro daļu dzīvojamās mājas sanitārā apkope pieder pie obligāti veicamām pārvaldīšanas darbībām. Tādējādi dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrā uzkopšana ir veicama neatkarīgi no dzīvojamās mājas pārvaldītāja gribas.

Gadījumā, ja dzīvojamās mājas kāpņu telpas mitrā uzkopšana ir pārvaldnieka pienākums, pārvaldnieks par šī pienākuma izpildi ir atbildīgs atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.panta pirmajai daļai, kas nosaka, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

 

Kā dzīvokļa īpašnieks var pilnvarot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā?

 

Dzīvokļa īpašuma likuma 17.panta 4.punkts nosaka, ka dzīvokļa īpašnieks, pilnvarojot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā, noformē par to rakstveida pilnvarojumu. Tādējādi, dzīvokļa īpašnieka pilnvarojumam citai personai pārstāvēt viņa tiesības dzīvokļu īpašnieku kopībā ir jābūt noformētam rakstveidā, tomēr nav nepieciešams nedz apstiprināt personu parakstus pie notāra, nedz arī noslēgt pilnvarojumu notariālā formā.

Pilnvarojumā jānorāda darbības, kuras pilnvarnieks pilnvarojuma ietvaros var veikt. Piemēram, pilnvarojums tikai piedalīties dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai balsot par visiem vai kādu konkrētu dzīvokļu īpašnieku kopsapulces darba kārtības jautājumu. Gadījumā, ja pilnvarojums attiecas uz kādu konkrētu darba kārtības jautājumu, par kuru pilnvarnieks var balsot, tad pilnvarojumā jānorāda attiecīgais darba kārtības jautājums, par kuru pilnvarnieks ir pilnvarots balsot.

 

Vai pārvaldniekam ir tiesības izmantot dzīvokļu īpašnieku mājas remontdarbiem uzkrāto naudu maksājumu, kas saistīti ar saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, parāda segšanai?

 

Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta sestās daļas 2.punktam, dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādusegšanai u.tml.). Tādējādi dzīvokļu īpašnieku mājas remontdarbiem uzkrāto naudu pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot maksājumu, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, parāda segšanai. Tomēr minēto uzkrājumu izmantošana parādu segšanai ir pieļaujama, ja dzīvokļu īpašnieki ir pieņēmuši par to attiecīgu lēmumu.

Pienākumu norēķināties nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13.panta pirmā daļa, dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja tāda paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā.

Savukārt pienākumu uzņemties saistības ar vai bez līguma nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10.panta piektā daļa, kurā teikts, ka uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūtās saistības attiecas uz ikvienu dzīvokļa īpašnieku.

 

Kam ir jāsedz izdevumi par dzīvojamās mājas jumta seguma nomaiņu un bēniņu siltināšanu?

 

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma (turpmāk – likums) 6.panta pirmo daļu dzīvojamās mājas pārvaldīšana ietver obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības un citas pārvaldīšanas darbības. Likuma 6.panta otrā daļa nosaka, ka dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) ir obligāti veicama pārvaldīšanas darbība. Savukārt, likuma 6.panta trešā daļa nosaka, ka citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. Pie tām pieder ar dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu un šim nolūkam nepieciešamo pasākumu ilgtermiņa plāna sagatavošanu saistītās darbības.

Ņemot vērā to, ka jumts ir saistīts ar dzīvojamās mājas fizisku saglabāšanu un tā nomaiņa ir obligāti veicama pārvaldīšanas darbība, jumta seguma nomaiņas izdevumi ir jāsedz no pārvaldīšanas maksas.

Savukārt, ņemot vērā to, ka dzīvojamās mājas bēniņu siltināšana ir saistīta ar dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, jo veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, tā ir cita pārvaldīšanas darbība. Izdevumus sedz visi dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki atbilstoši viņu dzīvokļa īpašumos ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma 13.panta otrajā un trešajā daļā noteikto kārtību.

 

Vai ir nepieciešams daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieku saskaņojums lodžiju aizstiklošanai un radiatoru nomaiņai?

 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 2.panta otro daļu dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgās kopīpašuma domājamās daļas. Savukārt likuma 4.panta pirmās daļas 1.punktā ir noteikts kopīpašuma sastāvs. Tajā ietilpst gan balkonu un lodžiju ārējās norobežojošās konstrukcijas, gan arī atsevišķajā īpašumā esošie sildelementi, ja siltumapgādes sistēmas funkcionālā darbība ir atkarīga no tiem.

Dzīvokļa īpašuma likuma 11.pantā ir noteiktas dzīvokļa īpašnieka tiesības rekonstruēt, renovēt vai restaurēt dzīvokļa īpašumu t.sk. minētā panta trešā daļa nosaka, ja atsevišķā pārbūve skar kopīpašumā esošo daļu, dzīvokļa īpašniekam nepieciešams saņemt dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišanu šajā likumā noteiktā kārtībā.

Tādējādi jebkurai būvniecības darbībai, kas skar kopīpašumā esošo daļu nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums. Likums neparedz izņēmuma gadījumus, kad attiecīga piekrišana nav nepieciešama.

Lodžijas aizstiklošana ir jauna elementa izveidošana kopīpašumā, par ko visos gadījumos lēmums jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai.

Lēmumi, ko dzīvokļu īpašnieku kopība pieņēmusi būvniecības jautājumos ir saistoši ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja „par” balsojuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošo dzīvokļa īpašumu skaita.

 

Vai īrniekam ir pienākums kompensēt nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus?

 

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 11. panta trešās daļas redakcija, kas bija spēkā līdz 2010. gada 1. septembrim, noteica, ka dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošie apsaimniekošanas izdevumi sastāvēja arī no likumos noteiktajiem obligātajiem maksājumiem, piemēram, nekustamā īpašuma nodokļa. Ministru kabineta 2002.gada 29.janvāra noteikumi Nr.45 „Dzīvojamās telpas īres maksā ietilpstošo apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas metodika”, kas reglamentēja kā ir aprēķināmi apsaimniekošanas izdevumi, paredzēja, ka visi apsaimniekošanas izdevumi, t.sk. nekustamā īpašuma nodoklis tiek aprēķināti dzīvojamās mājas dzīvokļu kopējai platībai. Tātad uz dzīvokli varēja attiecināt nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu, kas bija proporcionāls īrētā dzīvokļa platībai pret visas dzīvojamās mājas dzīvokļu platību.

Ar grozījumiem likumā „Par dzīvojamo telpu īri”, kas stājās spēkā 2010.gada 1. septembrī, obligātie maksājumi tika izdalīti atsevišķi no dzīvokļa īres maksas. Tomēr likumdevējs neparedzēja citu principu kā būtu nosakāms to apmērs. Tādējādi Ekonomikas ministrijas skatījumā obligātie maksājumi, t.sk. nekustamā īpašuma nodokļa maksājums ir nosakāms proporcionāli īrētā dzīvokļa platībai pret visas dzīvojamās mājas dzīvokļu platību.

Saskaņā ar likuma „Par nekustamā īpašuma” 1.panta pirmo daļu, ar nekustamā īpašuma nodokli apliek ķermeniskas lietas, kuras atrodas Latvijas Republikas teritorijā un kuras nevar pārvietot no vienas vietas uz otru, tās ārēji nebojājot, — zemi, ēkas (...). Tātad par zemi un uz tām izvietotajām ēkām ir maksājams vienots nekustamā īpašuma nodoklis. Ievērojot to, ka likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 11.panta piektās daļas 1.punkts paredz, ka papildus īres maksai maksājams likumā noteiktais nekustamā īpašuma nodokļa maksājums, īrniekam proporcionāli tā īrētās dzīvojamās telpas platībai ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis gan par ēku, gan arī zemi.

Attiecībā par nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanu 2010. un turpmākajos gados, informējam, ka gadījumā, ja līdz 2010.gada 30.novembrim nav grozīti iepriekš noslēgtie īres līgumi, regulējums attiecīgajai situācijai ir ietverts likuma “Par dzīvojamo telpu īri” pārejas noteikumu 17.punktā. Šī norma paredz īrnieka pienākumu ik mēnesi, sākot no 2010.gada 1.decembra, papildus dzīvojamās telpas īres maksai, pamatojoties uz šā likuma 12.panta trešajā daļā norādītajiem dokumentiem, maksāt izīrētāja aprēķināto obligāto maksājumu. Savukārt laika periodā no 2010.gada 1.septembra līdz 2010.gada1.decembrim īrniekam jāveic maksājumu atbilstoši dzīvojamo telpu īres līguma noteikumiem. Tādējādi, ja īres līgums nav grozīts līdz 2010.gada 30.novembrim, izīrētājs ir tiesīgs prasīt dzīvokļa lielumam proporcionālu 1/12daļu no summas, kas aprēķināta par 2010.gadu, kā obligāto maksājumu sākot ar 2010.gada 1.decembri. Šāda kārtība ievērojama arī nosakot obligātos maksājumus par turpmākajiem mēnešiem. Līdz ar to izīrētājs bez atsevišķas vienošanās ar īrnieku nav tiesīgs prasīt nekustamā īpašuma nodokļa maksājuma samaksu reizi ceturksnī. 

 

Cik dzīvokļu īpašnieku balsu skaits nepieciešams lēmuma pieņemšanai par autostāvvietas izveidošanu?

 

Saistībā ar jautājumiem par autostāvvietas būvniecību ir nošķirami trīs dažādi aspekti:

  1. nepieciešamais balsu skaits lēmuma par autostāvvietas būvniecību pieņemšanai;
  2. dzīvokļu īpašnieku pienākums norēķināties par autostāvvietas būvniecības izdevumiem;
  3. lietošanas tiesību noteikšana autostāvvietas izmantošanai.
Lai tiktu pieņemts lēmums par autostāvvietas būvniecību ir nepieciešams, lai “par” būtu balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta trešā daļa). Šāds balsu skaits ir nepieciešams, jo autostāvvietas būvniecība nav minēta Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta otrajā daļā kā lēmuma veids, kuram var būt noteikts citāds nepieciešamo balsu skaits (Dzīvokļa īpašuma likuma 17.pants).
 
Autostāvvietas būvniecībai nepieciešamo izdevumu segšanas pienākumu nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13.pants, kas paredz jebkura dzīvokļa īpašnieka pienākumu segt:
  • obligātos pārvaldīšanas izdevumus;
  • izdevumus citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, veicina optimālu tās pārvaldīšanas izdevumu veidošanu un attiecas uz:
    • kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņu, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas;
    • pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.
 
Jaunas autostāvvietas izbūve nav uzskatāma par Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā minēto obligāto pārvaldīšanas darbību, jo paredz dzīvokļu īpašumā esošās kopīpašuma daļas papildināšanu ar jaunu elementu – autostāvvietu. Līdz ar to šāda būvniecība ir uzskatāma par dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu un ir pieskaitāma pie citām pārvaldīšanas darbībām (sk. arī Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta trešajā daļā minēto termina „cita pārvaldīšanas darbība” skaidrojumu).
 
Tomēr autostāvvietas izbūve nav vērsta ne uz kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas elementu nomaiņu, kuru rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas, ne arī pasākumiem, kuru rezultātā samazinās izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Tādēļ autostāvvietas būvniecības izmaksas nav uzskatāmas par tādiem Dzīvokļa īpašuma likumā minētiem izdevumiem, kurus ir pienākums segt visiem dzīvokļu īpašniekiem. Autostāvvietas būvniecības izdevumus sedz tie dzīvokļu īpašnieki, kuri ir balsojuši par šā lēmuma pieņemšanu.
Dzīvokļa īpašuma likums paredz divu veidu lēmumus un tam nepieciešamo balsu skaitu saistībā ar kopīpašumā esošās daļas, t.sk. arī autostāvvietas lietošanas tiesību noteikšanu. Tie būtu:
1) kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā (Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta otrās daļas 2.punkts);
2) kopīpašumā esošās daļas nodošana lietošanā (Dzīvokļa īpašuma likuma 16.panta otrās daļas 6.punkts);
 
Lai dzīvokļu īpašnieki vienotos kopīpašumā esošās daļas, t.sk. arī autostāvvietas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā ir nepieciešams, lai “par” nobalso visi dzīvokļu īpašnieki (Dzīvokļu īpašuma likuma 17.panta piektā daļa). Savukārt, lai kopīpašumā esošo daļu nodotu lietošanā, t.i., iznomātu vai izīrētu citām personām, ir nepieciešams, lai „par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļu īpašuma likuma 17.panta sestā daļa).

Tādējādi ievērojot iepriekš minēto, visos gadījumos ir jāpieņem lēmums par autostāvvietas būvniecību („par” jānobalso dzīvokļu īpašniekiem, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem). Šos izdevumus visos gadījumos sedz tikai tie dzīvokļu īpašnieki, kuri ir balsojuši „par”.

Lapas informācija atjaunota:    20-10-2016